不動産業の業務委託

不動産業を営まれている経営者の方へ

 

大きな過渡期

不動産業者の数は、コンビニより多い時代。コンビニ業界は淘汰が始まり閉店するお店が今も増え続けています。不動産業界の動向はでしょうか。都心部のマンション着工件数は年々減少、中古マンションの買取再販は仕入単価の上昇により利益率が低くなっているなどあまり良い状況ではありません。仲介業も中古物件の価格査定サイトの成熟化によりエンドユーザーの取り合いが起き、中古物件の価格も上昇しています。不動産業は昔から自己資本比率の低い業態と言われています。銀行借り入れで多くの不動産業者が不動産を仕入れて販売しているからです。現在は、マイナス金利の影響もあり不動産仕入れ時の借入金利もエンドユーザーの借入金利も低く（※優遇金利を理解していない人も多いですが）なっています。特にエンドユーザー向けのフラット35などの低金利は顕著です。しかし不動産事業の原価を考えると原価率は高くなっている状況です。コロナ禍の始まりのころは戸建てが顕著に販売戸数を伸ばしていましたが、最近ではエリアにもよりますが売れない不振不動産も出てきています。また、コロナ騒動はさらなる世帯収入格差を生み、元々不動産購入を検討していた人達は購入を早める結果となり、不動産購入希望者の先取りとなっています。今、不動産業界はコロナに低金利が絡んで市場の先食いが起きていますが、市況が悪くなっているところに金融緩和の引き締め段階に入るとリーマンショックの教訓から銀行は早めの資金回収をしてくる恐れがあります。原価率の高い不動産在庫を抱えるには大きなリスクです。しかし、当業界は特に不動産を購入してエンドユーザーに販売する会社は不動産を購入していかねばなりません。仕入れ費用が手ごろで買えるケースはほぼなく、工事費を安くするにも施工業者も人手不足原材料の高騰などにより手ごろな施工費で建築できない傾向になりつつあります。そういった中、事業継続を考えた場合どこを削って会社を維持していかねばならないでしょうか。一般管理費である人件費を見直す方法が最善です。

 

固定人件費は掛けられない

現在人員確保できている不動産業者の方はどのくらいいらっしゃるでしょうか。人がいても経験者であればよいのですが未経験者ともなれば一から教育しなければならず、全体業務を把握するのに時間を要します。宅建士の免許を持っていればまだしも持っていない場合はその教育にも費用が掛かります。天性の営業センスがある人なら教育費をかけて育てるのも良いかもしれません。しかも優秀な人材はこの業界はすぐ離職してしまうなんて話よく聞きます。例えば、一人雇うのに月額30万円の給与だとすると厚生年金や保険、交通費などで会社負担で約5万～6万円が別途かかりそれを年換算すると400万円以上は掛かってきます。これは仲介料で両手換算で売買価格約7000万円、買取再販だと2-3件販売の成約がないと届かない金額です。会社の固定費など考えると一体いくら売り上げて利益を出せば会社の経営として成り立っていくでしょうか。安定した仕入ができたり、優秀な社員がいれば問題ないのですが、ある程度不動産を高く購入し販売用不動産の数を増やさねばなりません。物件の売上高を上げ、一般管理費を抑え営業利益を上げる方法がベターではないでしょうか。

 

 

不動産調査から販売までOUT PUT

不動産の情報収集のみに特化し、購入したい不動産の物件調査をすること最終的に購入するかどうかの判断をするための材料の資料を集めること、また、購入後の不動産の販売までの準備、および不動産の販売を外部に委託することを提案します。不動産の調査、販売準備をさせるための月々の人件費または、販売させる為の人件費を考えると何人雇用しないといけないでしょうか。不動産情報入手以外すべてとはいかないでしょうが、業務委託などでOUT　PUTして月々のコストを削減していくことをお勧めします。

 

 

 

 

ホームページの作成から不動産業務に関することお任せください

不動産業界は、ホームページの作成をしていない、もしくは文字情報だけなどわかりずらいホームページを使っていることが多いです。現在の市場ではホームページの存在はマストです。不動産情報サイト（スーモやホームズなど）に物件は載せているけれど、顧客は物件もみているけれど、どんな会社が情報を掲載しているのかも同時にみています。自社のホームページはエンドユーザーにわかりやすい安心できるホームページを提供できていればいいのです。自社サイトの物件情報のページは簡易的でいいです。大手などたくさんの不動産情報を扱っている会社は自社ホームページに販売、賃貸情報を掲載してエンドユーザーを流入させることは可能ですが、物件情報がそれほど多くないところだと、自社サイトに物件情報を掲載してもほとんど直接流入（予算を掛ければ別ですが）してくることはありません。自社のホームページに広告費でSEO対策をしても予算の無駄づかいです。ホームページに初期の多額の製作費、月々のランニングコストなどかける必要はありません。販売情報などは不動産情報サイト（スーモ、ホームズなど）に任せればよいのです。

ホームページの作成からホームページへの売買、賃貸の物件登録業務も行うことが可能です。弊社はらくっと不動産（不動産の一般的な相談事に無料で対応）の運営にも携わっており、エンドユーザの目線そして不動産業の観点からホームページの作成が可能です。おおまかな予算は下記の予算表をご確認ください。また、弊社では不動産業務に関する物件調査、情報の入力、販売のお手伝いなど不動産にかかわる様々な業務を承ります。弊社を使って月々のランニングコスト費用を削減してください。細かい点など確認したい場合は、電話でご相談承ります。また対面でのお打ち合わせも可能です。お問合せホームよりご連絡ください。よくIT「補助金を使ってHP制作します。」と言って制作を持ち掛けてくる会社がありますが、良心的な提案をして下さるところならよいのですが、以外と補助金の枠を全額使ってくる会社がありますのでご注意ください。

 

おおよその目安の委託金額

不動産業務委託

業務委託内容月額（税込）スポット費用（税込）
物件調査・役所調査・レインズ登録150,000円相談
図面・広告作成費相談11,000円
重要事項作成費用相談5,500円
その他相談相談

不動産ホームページ

作成内容予算（税込）
ホームページメインページ
(会社概要案内ページ含む)		150,000円 　　　
サブページ1ページごと
(2000文字程度)従業員紹介ページなど
11,000円