投資用不動産の相談窓口
投資用不動産を購入することは、地主（オーナー業）になることです。地主になって不動産
の経営をすることです。当然のことながら不動産の知識、市場の状況の見極めることは重要
です。不動産には、金融投資と違い多額の資金が必要で、また、融資を使うことによりレバ
レッジを利かせより多くの利益を生むこともできます。金融投資と大きく違うのは融資を受
けられるところにあり、融資を返せれば借金を負うことはないですが、融資を返さなければ
借金を負います。不動産投資と金融投資の違いは運用によって借金を負う可能性が有るか無
いかです。負債を負う可能性もありますが、不動産投資は融資を使うことでレバレッジを利
かせ多額の利益を得ることもできます。では、不動産投資を考える際にどのような目的で不
動産を購入し、どう運用していけばよいでしょうか。以下に４つのパターンで投資用不動産
の選び方を示します。
投資用不動産は目的を持つことで選ぶべき不動産がわかる
１．不動産での家賃収入が主目的
２．家賃収入＋売却益を得ることが目的（キャピタルゲイン）
３．不動産をバリューアップして売却することが主目的
４．将来の相続を考えて購入することが目的
１．不動産での家賃収入が主目的
家賃収入が目的の場合、購入後売却することは考えずに、長く保有することです。そのため
入退居の少ない、内装の現状復旧費用などの支出が抑えられる物件がよいです。また、長く
保有することからできれば木造は除外し、鉄筋構造に絞り、現家賃が市場レベルのもの、が
よいです。種別で、ファミリー向けマンション（２LDKや３DKなど部屋数があるもの）、
がよいです。築年数は、残りの耐用年数と購入価格と単年の利回りのバランスで判断して
ください。オフィスビル（中規模以下※入居テナントに注目）がよいです。そして、築年
数はあまり気にすることなくメンテナンスがなされていれば問題ないです。共用部分（ト
イレ、セキュリティなど）がしっかりしているとよいです。
※企業の業態、規模によります。また、１つのフロアーが大きかったりすると退去した後
次が決まりにくいです。地方都市だと大手企業などの支店や地方都市に根付いた企業が入
居しているビルはなおよいです。退去リスクは低いです。
選ぶべきエリアは？
ファミリー向けマンションは、小中学校が近くにあり近隣に時間貸し、月ぎめ駐車場が多く
スーパーが近くにあり医療施設が比較的あるエリア。交通のインフラはよければよいが、生
活感があるエリアであればよい。なぜなら、入居者は生活拠点を一度作ってしまうと子ども
の転向、近所付合い生活の利便性など様々な要因でこのようなエリアは長く住まわれる確率
が高いです。長く入居してもらえれば、退去時の現状復旧などランニングコストは抑えられ
ます。生活感にプラスして家賃が市場レベルであれば、退去後の空室リスクはなお低下しま
す。オフィスビルについては、地方都市（例えば、広島市、新潟市、仙台市など）の駅が近
い、または繁華街に近い物件がよいです。都心部のオフィスビル（中規模以下）だと市況の
影響を受けやすく、近隣に新しいオフィスができたりして空室リスクは高いです。オフィス
は、交通インフラ、都市の持つポテンシャル（企業の支店が多いエリアなど）密接に関係し
てきます。
２．家賃収入＋売却益を得ることが目的（キャピタルゲイン）
家賃収入と売却益（キャピタルゲイン）を得ることが、不動産投資の王道です。7～8年ぐ
らい（購入時の状況、単年利回りなどによってはそれ以上）所有して不動産を売却し、運
用益を出すものです。投資物件で利回り何％の表示がありますが、あれは単年収支で固定資
産税ぐらいは計算に入っていますが、購入した物件価格に対して年間家賃（収入）で割り戻
したもので維持に掛かるランニングコストなどは含まれていないケースが多いです。（そこ
が不動産投資の落とし穴の１つです）不動産種別では、１（LDK）マンション、１-2（LD
K）アパートがよいです。築年数は木造10年、マンション20年ぐらいまでの物件がいいで
しょう。売却時のことを考え築年数はその程度までのものがいいです。最終的に売却する
とき、購入価格より高く売れるケースはまれで売却時は下がる前提で計算してください。
選ぶべきエリア
木造は、必然とアパート形式の物件です。イメージは2階建ワンフロア－2～8戸で1棟もの
です。おもに学生さん向けのものがいいです。そうすると必然的に大学、専門学校がある
エリアになります。ただし、大学も専門学校も少子化により縮小あるいは都心回帰になっ
ているので、できれば国立大や全国区の私立大学、有名専門学校、より専門性の高い専門
学校があるエリアがよいです。また、マンションも、木造アパートと同様です。気を付け
たいのは、部屋数と賃料です。学生さんがおもに入居する物件なので、部屋数は20戸以内
で賃料はエリアにもよりますが、マンションだと7万前後でしょうか。アパートだと5万前
後が妥当です。マンションの場合だと都心部及び通勤圏内40分エリアであれば単身の方が
入居する想定のマンションであれば、8万前後が妥当です。そうすれば、出口戦略がたて
やすくなります。
３．不動産をバリューアップして売却することが主目的
不動産をバリューアップして、キャピタルゲインをより多くえる手法で、地主（オーナー
業）になるためではなく、不動産事業者として専門性をもって行うものです。成功した際
の利益は短期間で大きなものを生み出します。ただ、バリューアップの方向性を間違える
と出口戦略でつまづき、負債だけがかさむことがあるので、あまりお勧めはしません。
向いている物件は、空室の多いビル全般、マンションがよいです。空室率が高い方が相場
よりも不動産が割安の可能性が高く、バリューアップの計画が立てやすいからです。バリ
ューアップの際の手法はコンバージョンを用いたり、単純にフロアーの区割りを変えたり
リフォームしたりと建物の内外を用途を含め作り変えることです。ちなみに、コンバージ
ョンとは、例えば事務所を物販店用に変える、飲食店用に変えるなど使用用途を変更する
行為です。
選ぶべきエリア
ビルは、都心エリア特に繁華街、それに近いエリアがよいです。エリア特性の判断が必要不
可欠です。ただ、築基準法上のことや消防法のことを調査把握していないとコンバージョン
がきないこともあります。マンションの場合は近隣の空室状況、賃料状況によりけりです。
空室の多いエリアだと室内などをリノベしても空室の多いエリアは部屋をいくらオシャレに
してもなかなか埋りません。またリノベーション費用も掛かるのでその分家賃にはね返るの
であまり賃料の安いエリアでは難しいです。バリューアップをおこないかに高値で売却でき
るかにかかっています。
４．将来の相続を考えて不動産を購入することが目的
よく「相続税対策で不動産を取得する。」なんて話がありますが、これは、市場価格と固定
資産税評価額の差異を利用したものです。あくまでも現金を持っていると相続税の対象評価
がすべてに掛かるから、不動産を持っておいた方が相続税の評価が換わるといった観点から
生まれたものです。ただし、相続税対策で被相続人が亡くなる1、2年ぐらいに前に購入して
いる場合は状況によって、相続税対策が無意味に終わることもあるので注意は必要です。前
もって行うことが重要です。また、相続人はその不動産を数年で売却する場合は注意が必要
です。
購入対象の不動産は、先ほどの意味から市場価格と固定資産税評価額の差異がある物件で、
購入価格に対して数％の単年利回りがある物件です。いくら差異があるからといって高い物
件を買ってしまっては、売却して現金化するときにあまりにも安い金額でしか売却できない
と当初買った意味がなくなってしますので注意は必要です。
選ぶべきエリア
あくまでも、相続税対策で物件を購入するので先ほど述べた通り想像税対策になるような物件
で、出口戦略の取れる物件であれば物件の種別や選ぶべきエリアはないです。ただよく言われ
るのが、タワーマンションの上階区分です。近年税法改正で、幾分上階の固定資産評価額が上
がっているとはいえ、まだまだ、市場価格との開きはあるようです。が高額な物件に変わりな
いので売却することを想定して物件をえらんだほうがよいです。
まとめ
投資用不動産の相談、調査、ご紹介可能です。なんでもお気軽にご連絡ください。
